UTFÖRSÄLJNINGEN AV ALLMÄNNYTTAN
DEL 1 AV 4: HYRESSÄTTNING

Den borgerliga majoriteten har efter maktskiftet i stadshuset varit tydliga med sina avsikter gällande allmännyttan i Stockholm: allt ska erbjudas till försäljning, både innanför och utom tullarna. Totalt omfattas 96 000 hyreslägenheter i Stockholms stad, varav 18 000 i innerstaden.
Under den senaste borgerliga mandatperioden, 1998-2002, ombildades drygt 12 000 allmännyttiga lägenheter till bostadsrätter. En stor majoritet av dessa – 9 500 – låg i innerstaden.

Då den rödgröna majoritetens innehade makten under den förra mandatperioden var allmännyttan en fråga som frekvent befann sig på den politiska och mediala tapeten. Olika lösningar, däribland kooperativa hyresrätter och ombildandet av de kommunala bostadsföretagen till en stiftelse, diskuterades för att förhindra en framtida utförsäljning av allmännyttan.
I slutändan instiftades allbolagen, eller stopplagen, enligt vilken en kommun måste ansöka om tillstånd hos länsstyrelsen innan ombildning av allmännyttiga lägenheter. Den borgerliga majoriteten arbetar nu för att lagen ska slopas, och räknar med att den kan vara avskaffad till mars 2007.

Hyresnivån i det allmännyttiga beståndet fastställs i förhandlingar mellan fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. Principen är enligt hyreslagen att hyresgästen ska bo till självkostnadspris. Avgörande är framför allt lägenhetens standard och fastighetsägarens kostnader för underhåll.
Detta är det så kallade bruksvärdet, som används för jämförelser mellan lägenheter. Bruksvärdet är inte ett ekonomiskt värde utan ska bedömas objektivt, utifrån vad som anses vara bra för hyresgäster i allmänhet. Inte utifrån vad enskilda hyresgäster efterfrågar.
Dessa kriterier har resulterat i att det avgörande för hyressättningen inte är att en fastighet är centralt belägen. Kön till hyresrätter i innerstaden är lång, men den som har råd med en lägenhet i en Stockholmsförort har generellt råd med en motsvarande lägenhet innanför tullarna. En centralt belägen hyresrätt blir därmed främst en fråga om tillgång, inte om privatekonomiska resurser.
Enligt hyreslagen regleras även hyrorna hos privata hyresvärdar av bruksvärdessystemet. Det innebär att de privata hyresvärdarna enbart får ta ut marginellt högre hyror för sina lägenheter än vad en lägenhet med motsvarade standard inom allmännyttan skulle kosta.

Enligt Jonas Hagetoft, bostadspolitisk utredare på Hyresgästföreningen, hotas emellertid detta system av den borgerliga majoritetens planer på utförsäljning.
– När allmännyttan blir mindre försvagas hyrestaket, på lång sikt kommer hyrorna att pressas uppåt, säger han.
Jonas Hagetoft menar att hyrorna är högre i kommuner med mindre andel allmännytta. De fastigheter där hyran är låg säljs ofta ut först. Detta bidrar till en generellt högre hyresnivå i det allmännyttiga beståndet. Och eftersom bruksvärdessystemet grundar sig på jämförelser av hyresrätter inom samma kommun ger detta ger privatvärdar möjlighet att höja sina hyror. Konsekvensen blir alltså att marknadsprinciper får större betydelse vid hyressättningen.

Enligt stopplagen måste alla försäljningar av allmännyttiga fastigheter prövas av länsstyrelsen. Godkännande till försäljning får bara medges om bruksvärdessystemet inte riskerar att sättas ur spel.
– Man ska kunna göra direktjämförelser, om det blir tvist med en hyra, av likvärdiga lägenheter, säger Ulla Pettersson, handläggare på bostadsenheten inom länsstyrelsen i Stockholms län.
Enligt hyreslagen ska det finnas ett icke obetydligt antal allmännyttiga hyresrätter i varje kommun för att sådana jämförelser ska kunna göras. Men Ulla Pettersson menar att det redan i dag är svårt att göra sådana jämförelser i Stockholm.
– Vi har sagt nej till väldigt många försäljningar, men väldigt mycket är redan sålt. Särskilt om man tittar på innerstadslägenheter, säger hon.

Vad blir konsekvenserna om stopplagen avskaffas?
– Vi kan ju sällan göra direktjämförelser i dag, det finns inte tillräckligt stort underlag. Det talar ju för sig själv.