I snart tio år har ekonomer, myndigheter och till och med internationella organisationer som IMF varnat för att Sverige befinner sig i en bostadsbubbla. Många har förmodligen sett uttrycket passera förbi på nyheterna, men vad innebär det, och varför är det egentligen ett problem?

En bubbla är när priserna på något stiger till egentligen orimliga nivåer och driftkraften bakom ökningen är just att människor förväntar sig att de kommer fortsätta stiga på samma sätt i framtiden, och därför tror sig kunna sälja med vinst.

Till skillnad från till exempel bubblan i it-aktier vid 00-talets början handlas hus sällan till det egentliga värdet – i USA var det bara i några enstaka kommuner där priserna föll till mindre än hälften efter kraschen 2007. Men eftersom det handlar om en stor andel av befolkningen som är inblandade kan en bostadsbubbla ändå få väldigt stora konsekvenser.

Sedan 1996 har de genomsnittliga bostadspriserna ökat med runt 120 procent i Sverige i reala termer, alltså utöver inflationen. Vare sig man jämför med reallönerna, BNP eller någon annan ekonomisk storhet får man samma resultat – bopriserna har ökat mer.

Mycket verkar alltså peka på att vi lever i en bubbla.

År 2008 räknade Bostadskreditnämnden också fram att svenska bopriser var 20 procent högre än vad de ”borde” vara, med hänsyn till faktorer som byggkostnader, utbud/efterfrågan och lånekostnader – sedan dess har de stigit ytterligare omkring 10 procent.

Siffrorna varierar förstås en hel del över landet: ökningen sedan 1996 var bara 63 procent i Norrbotten, men den var hela 162 procent i Stockholms län och 163 procent i Skåne. Den genomsnittliga villan kostar i dag 3,8 miljoner kronor i Stockholm, mot 900 000 kronor i Norrbotten.

Om priserna stigit mer än familjernas inkomster ger det nästan sig själv vad som krävs för att ekvationen ska gå ihop: större lån.

Sedan millennieskiftet har svenskarna lånat drygt 125 miljarder kronor per år på sina bostäder, eller nästan 2,5 miljarder i veckan. 1998 hade det genomsnittliga hushållet skulder motsvarande 90 procent av disponibel årsinkomst ­– i dag är det närmre 180 procent. Vi har alltså blivit nästan dubbelt så skuldsatta under de här knappa 20 åren.

Att ett bolån ska betalas av åtminstone under låntagarens livstid är inte längre normen – i dag ligger den typiska amorteringstiden på 100–200 år. Prisstegringen har varit en bra affär för svenska banker: de sitter i dag på bostadslån för fyra gånger så mycket pengar som 1996. De svenska storbankernas tillgångar motsvarar nästan 400 procent av BNP, den fjärde högsta siffran i Europa. Men det är just skuldsättningen som oroar ekonomerna.

En bubbla spricker alltid förr eller senare: priserna kan inte fortsätta stiga i all evighet, och när de väl börjar sjunka, kommer allt fler att vilja sälja snabbt, innan de sjunker ytterligare.

Om de hus som utgör säkerhet för bankernas lån tappar stort i värde, skulle det kunna utlösa en finanskris liknande den som började i USA för sju år sedan. De ekonomer som tror att vi befinner oss i en bubbla i dag brukar förespråka att så snabbt som möjligt börja ”långsamt släppa luften ur den”: om priserna vänder svagt nedåt under ett flertal år kan en katastrofal krasch undvikas.

– Det är mycket som tyder på att vi har en bubbla i dag, men det är naturligtvis mycket svårt att bedöma. Det man ska komma ihåg är dock att oavsett om det är en bubbla eller ej och om den kommer spricka eller ej inom en nära framtid, innebär de uppdrivna bopriserna helt enkelt att en massa familjer skuldsätter sig mer och betalar mer i ränta till bankerna än de skulle gjort annars, säger Kent Werne, frilansjournalist och författare till boken Du sköna nya hem.

Var ska vi bo?

Samtidigt är det nu 300 000 svenskar mellan 20 och 27 år som vill ha egen bostad men inte får någon, enligt Hyresgästföreningen. De bor antingen kvar hemma, inneboende någonstans eller på tillfälliga andrahandskontrakt.

Att komma över ett förstahandskontrakt någorlunda centralt i Stockholm eller någon storstadsregion ses som en betydande framgång i livet. I studentstäder har rapporter om bostadslösa studenter som tältar i parker blivit standard i början av varje nytt läsår. Stockholms Handelskammare beräknar att det saknas 100 000 lägenheter bara i Stockholmsområdet.

Två tredjedelar av Sveriges befolkning lever i kommuner med bostadsbrist – för 15 år sedan var det bara en tiondel, enligt Boverket. Varför har det blivit så? Föga överraskande är en viktig orsak helt enkelt att de inte byggs tillräckligt många hus.

Det skulle, enligt Boverket, behöva byggas 45 000 bostäder om året för att matcha befolkningsökningen – i verkligheten har snittet de senaste 15 åren legat kring 20 000. Myndigheten räknar därför med ett ”ackumulerat underskott” bara sedan 2003 på 160 000 bostäder, varav 30 000 vardera i Skåne och Västra Götaland och 50 000 i Stockholm.

Krisen handlar dock framför allt om brist på en viss typ av bostäder: billiga bostäder och hyreslägenheter. Och framför allt i Stockholm, som varit borgerligt styrt, har hyreslägenheter direkt försvunnit under denna tid genom ombildning till bostadsrätter. De allra flesta av allmännyttans lägenheter i innerstan har sålts ut, vanligen till priser långt under marknadsvärdet.

Påbörjade nya byggnationer är också till största delen bostadsrätter, eller annars dyra hyresrätter – en nybyggd etta i Stockholm kostar i genomsnitt 5 400 kronor i månaden.

– Det här speglar att kommunerna i dag inriktar sig på att dra in pengar och därmed slippa höja skatten. Man säljer ut kommunal mark till högstbjudande istället för till de projekt som skulle kunna vara samhällsnyttiga. Numera säger lagen att allmännyttan ska vara marknadsmässig, men kommunerna ställer ofta höga avkastningskrav och använder den som kassako. Familjebostäder i Stockholm hade exempelvis krav på 50 miljoner i vinst år 2011, år 2013 hade kravet höjts till 250 miljoner, säger Clara Lindblom, som sitter i Exploateringsnämnden i Stockholm för Vänsterpartiet och också är aktiv i Hyresgästföreningen.

Hon pekar också på andra val som driver upp kostnadsnivå.

– Man kräver att varje enskilt projekt ska vara marknadsmässigt motiverat även inom allmännytan, så man kan inte tillåta dyrare lägenheter att subventionera en del områden med billigare. En annan sak som fördyrar, förutom att det bidrar till bilberoende, är att Stockholm krävt en parkeringsplats per lägenhet, vilket antingen tar upp mycket plats eller leder till en stor extrakostnad för garage.

Men de samhällsekonomiska konsekvenserna blir olönsamma i förlängningen, menar hon.

– Situationen är extrem i många rika kranskommuner i Stockholm. Där bygger man i princip bara dyra lägenheter och resultatet har blivit att de städare, hemtjänstpersonal, vaktmästare och så vidare som jobbar där inte kan hitta någonstans i kommunen där de har råd att bo. De är beroende av att vanliga arbetare pendlar in från fattigare förorter. Det är ohållbart.

På många sätt är de här två fenomenen – bokrisen och boboomen – två sidor av samma mynt.

– Bostadsbubblan och bostadsbristen hänger ihop på flera sätt. Bristen på hyresrätter pressar in fler att konkurrera på bostadsrättsmarknaden. Utförsäljningarna, till underpriser, har också medfört att de som dragit nytta av det sitter med ett ganska stort grundkapital om de valt att sälja och göra bostadskarriär, vilket betyder att de har råd att köpa dyrare. Det bidrar i sin tur till att det som lönar sig är att bygga dyrt, säger Kent Werne.

Vågar någon punktera bubblan?

Om man vill ”släppa luften ur bobubblan” under kontrollerade former finns det olika politiska åtgärder för att underlätta det. De flesta handlar i någon form om att göra det kostsammare att köpa dyra bostäder och skuldsätta sig djupt.

Riksbankschefen Stefan Ingves har många gånger gjort klart i sina uttalanden att han anser att svenskarnas skulder är för stora och ökar för snabbt. Det är en orsak till att banken hållit kvar en styrränta på 0,75 procent – mycket lågt historiskt sett, men i de flesta andra länder i Europa är den nära noll i dag.

Eftersom styrräntan i sin tur är vägledande för räntorna på banklån hoppas Riksbanken kunna hålla dem uppe och på så sätt bromsa människor vilja att skuldsätta sig. Problemet är att Sverige har en i stort sett obefintlig inflation och en arbetslöshet som hänger kvar högt kring 8 procent.

Flera tunga samhällsdebattörer har de senaste åren anklagat Riksbanken som skyldig till onödigt hög arbetslöshet genom att hålla räntorna uppe. Att banken skulle höja dem ytterligare för att punktera skuldbubblan verkar alltså inte troligt.

Istället har Riksbanken förklarat att Finansinspektionen borde använda sig av metoder med större precision – som att sänka maxgränsen för hur belånad en bostad kan vara eller att införa krav på amortering för alla bolån.

Men Finansinspektionen förklarar i sin senaste bolånerapport, från april, att de anser svenska hushåll ha ”god motståndskraft” och rekommenderar ingen ny lagstiftning. Det nuvarande taket på lån upp till 85 procent av bostadens värde är tillräckligt, enligt myndigheten.

Ett annat sätt att kyla av fastighetsmarknaden vore att öka kostnaden för dyra bostäder vore genom en återinförd fastighetsskatt eller sänkta/avskaffade ränteavdrag.

– Ränteavdragen missgynnar ju hyresrätten som boendeform, genom att ägare till villor och bostadsrätter får ta del av dem men inte den som äger en hyresfastighet. Och fastighetsskatten är omfördelande och har bland annat fördelen jämfört med förmögenhetsskatten att ett hus inte kan flyttas till Schweiz, säger Kent Werne.

Flera ekonomer, i ett brett spektrum från vänster till höger, har uttalat sitt stöd för fastighetsskatten. Den drar in pengar till statskassan utan att påverka människors beteende negativt, som att avskräcka från utbildning, arbete och företagande, anser exempelvis uttalat borgerlige Lars Calmfors, tidigare ordförande i Finanspolitiska Rådet.

Men Socialdemokraterna har klargjort att vi knappast kan vänta oss något återinförande av skatten av Löfvens kommande regering. I januari 2012 kritiserade deras ekonomisk-politiske talesperson Magdalena Andersson Alliansregeringen för att ha ”avskaffat fastighetsskatten för småhus utan att ha tänkt igenom konsekvenserna. Det är det vi ser i exploderande huspriser och skuldsättning”.

Men bara ett halvår senare, i juni 2012, förklarade hon rent ut att fast hon egentligen själv anser att det är en bra skatt, att partiet inte har några planer på att återinföra den eftersom: ”svenska folket vill inte ha en fastighetsskatt. Det är ett pragmatiskt nej”. ”Det vore främmande för oss att föreslå något som skulle dra undan mattan för familjers ekonomiska planering”, utvecklade hon senare.

– Det var en framgångsrik kampanj kring de här undantagsfallen med skärgårdsbor vars hus plötsligt blivit värdefulla, och frågan om att bara rätta till de problemen och behålla skatten som sådan har inte riktigt kommit upp. Socialdemokratin vill inte riskera att stöta sig med de väljargrupperna, medelklass i villa, och av samma anledning verkar man inte vilja röra ränteavdragen, säger Kent Werne.

I vilket fall som helst verkar de nuvarande reglerna inte räcka – enligt privata Svensk Mäklarstatistik har priserna på bostadsrätter gått upp 7 procent, och på villor 5 procent, under de senaste 12 månaderna.

Inget nytt miljonprogram

Hur är det då med en annan tänkbar väg – att bygga bort bostadsbristen och den vägen också släppa ut en del luft ur den eventuella bostadsbubblan?

– Den historiska lärdomen är att det inte går att förlita sig på marknaden för att få fram bra bostäder åt alla. Den bygger nästan alltid för lite, och det är alltid lönsammare att bygga för de rika. Det var det som var skälet till miljonprogrammet, som en gång framgångsrikt löste bostadsbristen och förslumningen. Sedan har den politiken alltså övergivits, säger Kent Werne.

Inte heller här verkar det som om en kommande rödgrön regering kommer lägga om kursen radikalt. Socialdemokraternas bostadspolitiska program beskrivs i rapporten Bostadspolitik för jobb och hållbar framtid. Där hittar man förslag på: reformerat bostadspolitiskt mål, stärkt forskning kopplat till bostadssektor, en utredning av de statliga garantierna för byggande och ett riktat produktionsstöd för studentlägenheter.

Men det intressanta är kanske snarare vad som saknas i rapporten: inga massiva offentliga byggsatsningar, inga generella stöd till privat byggande och inga förändringar i lagarna om hyressättning och riktlinjerna för allmännyttiga bostadsbolag. Av socialdemokratins skuggbudet 2014 framgår att den totala satsningen på bostadspolitik jämfört med i dag uppgår till drygt 1 miljard kronor.

Miljöpartiet föreslår bland annat att utbyggd kollektivtrafik ska göra fler områden attraktiva, men har ingen konkret plan för stora byggprojekt. Vänsterpartiet, däremot, kräver 40 000 nya bostäder om året. Men efter deras relativt dåliga valresultat, och andra frågor som de signalerat att de kommer prioritera i budgetförhandlingar, är det knappast något som kommer förverkligas inom överskådlig framtid.

– Det finns ingen politisk vilja till satsningar på den nivå som ligger i närheten av behovet, som skulle motsvara många tiotals miljarder. Det är också den sortens massiva insatser som skulle behövas för att pressa byggkostnaderna genom att komma upp i skala, som under miljonprogrammet, säger Kent Werne.

Lämna det till marknaden

De som inte vill se stora offentliga byggsatsningar brukar direkt eller indirekt förespråka en annan väg – marknadshyror. Förslag på att avreglera hyressättningen dök upp så tidigt som under Carl Bildts regering i början av 1990-talet, men har alltid stött på segt motstånd. Senaste tiden verkar dock kraven ha intensifierats.

Under 2014 har krav på marknadshyror kommit från ledarsidorna på Expressen, Svenska Dagbladet och DN, ”Bopriskommittén” som skapats av ett antal näringslivsorganisationer och leddes av ekonomen Klas Eklund, och Fastighetsägarförbundet. Också Boverket gör i sin rapport Det svenska hyressättningssystemet en återrapportering på regeringens uppdrag, en nästan ensidigt negativ bedömning av effekterna av reglerade hyror. Myndigheten fokuserar där inte bara på att det antas hålla tillbaka byggandet, utan också och främst på att det antas leda till ”sämre utnyttjande” av lägenhetsbeståndet – alltså att människor bor på större yta än vad de annars skulle ta upp.

– Det finns inga belägg för att marknadshyror skulle leda till ökat byggande. Det skulle ”minska” bostadsköerna bara genom att människor inte längre skulle ha råd att hyra, men det löser ju inte problemen, säger Kent Werne.

Om det varit politiskt svårt för en borgerlig regering att slå in på den vägen lär det vara ännu svårare för en rödgrön.

– Men fastighetsägarna är väldigt aktiva och om problemen inte löses, då tror jag på sikt frågan kommer komma upp, säger Clara Lindblom.

Varför är det så svårt att finna en väg ur en situation som de flesta verkar överens om är ohållbar?

– För den enskilda kommunen finns inte alltid motivationen. Har man bara dyra lägenheter, koncentrerar man höginkomsttagare som betalar mycket kommunalskatt, och som dessutom röstar borgerligt och därmed ger stöd till att fortsätta med samma politik, säger Clara Lindblom.

På nationell nivå då? Varför känner inte politikerna ett tryck att lösa bokrisen?

– Det har varit en uppfattning att bostadsfrågor inte är något man vinner val på. Det skulle krävas att någon lyfte det som stridsfråga, som de borgerliga gjorde med arbetslösheten 2006, men ingen har velat göra det hittills. Kanske för att problemen rätt länge trots allt bara rörde en minoritet. Det är först nu som det har blivit så stora grupper som drabbas att det börjat bli politiskt intressant, säger Kent Werne.

I sin bok pekar han på ett mentalitetsskifte, där bostadssituationen tenderer att inte längre ses främst som en politisk fråga utan mer som något som var och en får lösa individuellt, exempelvis genom att ombilda sin lägenhet och hoppas på att göra ett klipp.

– Bostadspolitik är väldigt komplicerade frågor, det är långsiktigt och det kommer in finanspolitik, segregation, tillväxt, så många olika aspekter. Miljonprogrammet exempelvis var del av en stor sammanhängande modell där alla delar behövdes. Det krävs bra pedagogik för att förklara vad som behöver göras och varför, säger Kent Werne.

Men är det så svårt att säga ”nu bygger vi 50 000 lägenheter om året tills alla har någonstans att bo”?

– Nej, kanske inte, men det har lite grann kommit ur modet med stora visioner. Politiken i dag handlar mest om förslag på marginalen, men det räcker inte i det här fallet, säger han.