För tre år sedan gav den socialdemokratiska regeringen Michael Koch, ordförande i Arbetsdomstolen, uppdraget att utreda hur allmännyttan i Sverige skulle kunna utvecklas med hänsyn till EU-rätten. Bakgrunden var den anmälan till EU-kommissionen som Sveriges Fastighetsägare lämnade in våren 2005. I den beskrev de situationen med den svenska allmännyttan som olaglig enligt EU:s regler för statligt stöd. Anmälningen fick stor uppmärksamhet och ledde fram till beställningen av utredningen.
Under arbetets gång kom dock Sverige att byta regering. Vilket fick bostadspolitiska konsekvenser.
Åtta månader efter den borgerliga valsegern, i maj 2007, fick utredarna nya direktiv från nye finansmarknadsminister Mats Odell. Uppdraget var inte längre att utreda hur allmännyttan bäst kunde utvecklas för att jämkas med EU-rätten. I stället skulle man undersöka om allmännyttans stöd var förenligt med EU-rätt, hur allmännyttans hyresnormerande roll skulle kunna förändras, och, om man fann att självkostnadsprincipen inte var förenlig med EU-rätt, så skulle man presentera lämpliga alternativ.
Frågan var alltså inte längre ”hur ska vi utveckla allmännyttan?” utan ”behöver vi den överhuvudtaget?”.

i april i år kom beskedet: nej, det gör vi inte. I utredningen föreslås att begreppet allmännytta försvinner helt och hållet. Istället ska kommunala bostadsbolag bedrivas på rent affärsmässiga grunder. Debatten har varit hätsk, och är långt ifrån över. Låt oss se över huvuddragen i utredningens förslag:
För att förstå kritiken är det självkostnadsprincipen det viktigaste begreppet. Det innebär att ett kommunalt bolag inte får ta ut mer hyra än vad som motsvarar kostnaderna på sikt. Dessutom ska all eventuell vinst stanna inom verksamheten.
Utifrån den tanken sätter allmännyttan sina hyror. Eftersom deras hyresförhandlingar sätter hyresnivån även för privata hyresvärdar är självkostnaden helt central för vad du betalar för din lägenhet i dag.

Frågorna utredningen ställer är alltså om det är rimligt att kommunala bostadsbolag omfattas av självkostnadsprincipen, och om det är förenligt med EU:s statsstödsregler. På de frågorna finns det fortfarande inget entydigt svar, eftersom anmälan till EU-kommisionen ännu inte är färdigbehandlad.
Däremot för Michael Koch ett resonemang i utredningen kring allmännyttans två roller: den samhällsutvecklande och den fastighetsförvaltande.
Det finns, skriver han, en för stor spridning mellan hur verksamheten ser ut i de olika bostadsföretagen. Ambitionerna att vara samhällsutvecklande, och inte bara förvalta fastigheter, varierar kraftigt från bolag till bolag. Därmed, anser Koch, kan man dra slutsatsen att samhällsutvecklandet hos allmännyttan ”generellt sett” inte väger tillräckligt tungt för att motivera statsstöd.

Men allmännyttan har ju även en hyresnormerande uppgift. Privata värdar måste förhålla sig till allmännyttan när de sätter sina hyror. Vad detta innebär för konkurrensen på bostadsmarknaden har debatterats i flera led redan innan utredningen föddes.
Koch menar att det är önskvärt att systemet med hyresnormering upphör eftersom det missgynnar konkurrensen. Det, skriver man i utredningen, kan tyckas förvånande. Större delen av den rättsliga expertis som tillfrågats för utredningen tycker nämligen motsatsen.
Men experternas resonemang är olika och vissa av dem motsäger varandra, skriver Koch. Dessutom har utredningen i uppdrag att ”skapa förutsättningar för en väl fungerande bostadsmarknad.” Och utredarna anser inte att en aktör med hyresnormerande roll är förenlig med det direktivet. Oavsett EU-rättsliga frågor i fallet.
Med de förändringar av allmännyttan som utredningen föreslår medföljer även ett antal justeringar av hyreslagen. Framför allt menar Koch att hyressättning ska påverkas av efterfrågan, samt att ortsbegreppet ska vidgas. Hittills har ort varit likställt med kommun.
Som ett alternativ till det nuvarande systemet presenteras i utredningen två ”alternativa modeller” för hur kommunala bostadsföretag skulle kunna se ut i framtiden.
Det första förslaget var att företagen skulle drivas på affärsmässig grund.
I korthet innebär det vinstintresse, affärsmässigt beteende och slut på allt stöd till kommunala bostadsföretag.
Det andra förslaget omvandlar allmännyttan till en tjänst av allmänt ekonomiskt intresse. Den modellen skriver dock Koch själv är ur EU-rättslig synvinkel förmodligen otjänlig, och därför finns det större anledning att koncentrera sig på den första modellen.

Om förslaget går igenom skulle följande hända:
Allmännyttan försvinner och kommunala bostadsbolag bedriver verksamhet på affärsmässig grund, vilket innebär att självkostnadsprincipen inte tillämpas. Kommunerna ska sträva efter vinstmaximering, vilket till exempel innebär att de inte får anlägga gårdar eller ordna lekplatser om de inte kan tjäna pengar på det. Vill du bo i hyreslägenhet skyddas du av en allmänt hållen lagtext som säger att din hyra ska prövas skäligt mot ”liknande lägenheter.” Hyresvärden äger rätt att, frånsett inflation, höja hyran med upp till tre procent om året. Med dagens inflation på cirka fyra procent skulle ökningen bli sju procent årligen.
Huruvida detta blir verklighet kommer bli den stora bostadspolitiska frågan under det närmaste året. Just nu är fler uttömmande remissvar på väg in till finansdepartementet. Tidigast i januari år 2010 ska man ha tagit ställning på Rosenbad.
Konkurrensverket och Fastighetsägarna har uttalat sitt stöd för utredningen, men i många instanser är tongångarna mot den ”Kochska utredningen” betydligt hårdare.