På grund av höga räntekostnader och en osäker finansmarknad har det kommit in högre hyreskrav än vanligt i år. Redan nu har det begärts upp emot 5–7 procents höjning i olika delar av Sverige.
För Göteborgs del har de allmännyttiga bostadsbolagen inte specificerat hyreskraven i siffror ännu, men förra året yrkade de tre största bostadsbolagen i Göteborg: Familjebostäder, Bostadsbolaget och Poseidon, på 3,7 respektive 3,3 procents höjning. Hyrorna höjdes med 1,9 procent efter förhandlingarna.
Men hur ser vägen till den slutgiltiga hyran ut? Vi tar det från början.

Så som hyressättningen fungerar i dag bestäms hyrorna i förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och de allmännyttiga kommunala bostadsbolagen. Tanken med allmännyttan är att företagen inte ska gå med vinst, utan hyresintäkterna ska täcka de kostnader som företagen har. Bolagen kommer med hyreskrav och Hyresgästföreningen försöker pressa ner kraven så gott det går.
Sedan börjar förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och de privata fastighetsägarna, då de allmännyttiga bolagens hyror bildar norm för hyressättningen och är styrande för privatvärdarnas hyror. Det kallas för bruksvärdeshyra och innebär enkelt uttryckt att lika lägenheter ska ha lika hyra och det är en spärr mot oskäliga hyror. I praktiken betyder det att det i dag finns ett hyrestak där hyresnivån i den privata hyresrätten inte får överstiga en likvärdig lägenhet i allmännyttan med mer än högst fem procent.
När man bestämmer en lägenhets bruksvärde och förhandlar om den enskilda hyran tar man hänsyn till en rad olika faktorer: lägenhetens storlek, standard, allmänna utrymmen och läge. Som grund till allt detta ligger hyresgästernas allmänna värderingar.

Det finns alltid olika intressen i en förhandling, och det är inget undantag när det gäller att sätta hyror. När de allmännyttiga bostadsbolagen kommer med sina hyreskrav tar de framförallt hänsyn till olika taxor som höjts: värme, el, vatten och övriga kostnadsökningar som räntehöjningar.
Det går väldigt bra för de fem allmännyttiga bostadsbolagen i Göteborg och man kan fråga sig varför de år efter år måste höja hyrorna. De har stora överskott trots att grundtanken med allmännyttan inte är att gå med vinst utan tillhandahålla bostäder. Vi kan ta Familjebostäder som exempel: förra året var vinsten på 87 miljoner kronor.
Varför kan inte vinstpengarna gå till att sänka hyrorna?
– Det är om man skulle välja det istället för att underhålla husen, och det vore förödande. Vi måste investera i reparationer och underhåll, säger Inger-Lena Bennman, informationschef på Bostadsbolaget.
Stannar pengarna kvar i företaget som en buffert till underhållsåtgärder eller kan leda till att man kan bygga nya bostäder, kan till och med Hyresgästföreningen tycka att det är okej med en viss vinst. Så länge det kommer hyresgästerna till godo.
– En hyreshöjning går till att förbättra bostäderna, det åker inte iväg som vinst till ägaren. Vi granskar deras årsredovisningar och alla ekonomiska transaktioner löpande under året, det är vi extremt noga med, säger Lennart Sjöstedt, bostadspolitisk sekreterare på Hyresgästföreningen.
I Göteborg byggs det dock inte tillräckligt med hyresrätter för att uppfylla behovet.

Arnold Wittgren, utredare på Hyresgästföreningen, säger att man kanske glömmer bort att det är viktigt att bolagen har en solid ekonomi. De senaste tio åren har man lyckats pressa tillbaka hyreskraven rejält i Göteborg. Den goda ekonomin gör även att de inte är lika sårbara i den finansiella oro som nu råder.
– Vi kan använda företagens solida ekonomi som en hävstång när vi förhandlar och pressa ner hyreshöjningskraven. Det gör att vi kanske kan få en hygglig överenskommelse inför 2009 i Göteborg, trots att många kostnader har gått upp inför nästa år. Hade de inte haft ett eget kapital hade de varit på ruinens brant.

Att läget har betydelse för hyrorna i Göteborg står klart. En lägenhet i Linné är upp emot 30 procent dyrare än en jämförbar lägenhet i Bergsjön. Sedan år 2004 har man använt sig av en ny modell vid hyresförhandlingarna i Göteborg, den så kallade kvalitetshyresmodellen. Där får kvalitet en viktigare roll när man bestämmer hyresnivån. En lägenhet med hög standard, bättre läge och förvaltning ska också ha en hög hyra. Inom modellen är bostadsområdets attraktivitet en av huvudaspekterna. Men att de stora hyresskillnaderna mellan innerstan och ytterområdena är en följd av kvalitetshyresmodellen tillbakavisas.
Enligt de som startade projektet med kvalitetshyror, de privata fastighetsägarnas organisation i Göteborg och Hyresgästföreningen Region Västra Sverige, är hyresskillnaderna en process som pågått i många år. Det har inneburit att parterna har förhandlat fram detta utifrån hyresgästernas allmänna värderingar. Man har vägt faktorer som standard mot närheten till kommunikationer och service, och kommit fram till att en lägenhet med högre kvalité totalt sett ska ha högre hyra, och då spelar den sociala och kommersiella servicen in.

Båda parter tror att modellen är här för att stanna. Särskilt efter att de allmännyttiga bostadsbolagen sedermera hakat på.
Man har besiktigat, bedömt och betygsatt de flesta fastigheterna i regionen och tanken är att belöna de bra och undanröja de dåliga fastighetsägarna.
– Det är ett sätt att få systematisk information om fastigheter så att vi har ett bra underlag när vi ska förhandla hyror. Det är ju en självklarhet att den som vill hyra en lägenhet måste kunna få veta vad han eller hon får för pengarna och hyresvärden får betalt för den kvalitet han levererar, säger Göran Moberg, förhandlingschef på Hyresgästföreningen i Göteborg.
Ännu har inte några hyror sänkts till följd av kvalitetshyresmodellen, utan bara höjts eller blivit oförändrade.
– Det är inget bestraffningssystem. Vi ville stimulera fram en kvalitetsutveckling och det kan man bara genom belöning, säger Christer Wiström, förhandlingschef på Fastighetsägarna Göteborg.
När det gäller hyresmarknaden i stort står dock parterna Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen långt ifrån varandra. I dag står hyressättningssystemet inför flera förändringar ifall utredningen EU, allmännyttan och hyrorna går igenom. Där föreslås att allmännyttan och dess hyresnormerande roll tas bort helt och Hyresgästföreningen menar då att frågan om kvalitetshyror kommer att bli ännu viktigare.
– Hur det blir i framtiden om utredningen går igenom vet vi inte. I en sån situation är de än viktigare att ha en bra dokumentation över fastigheter så att vi kan göra jämförelser när vi förhandlar, säger Göran Moberg på Hyresgästföreningen.
Christer Wiström ser kvalitetshyror som en framgångsfaktor, men han ser också gärna att de privata fastighetsägarna inte längre är underordnade de allmännyttiga bolagens hyresnivåer.
– Nu ligger utredningen på regeringens bord. Vi går och väntar på att se vad som händer.
Lennart Sjöstedt på Hyresgästföreningen berättar att de i höst har presenterat en undersökning som visar att skulle man släppa efter på hyrorna enligt det förslag som utredningen säger skulle tiotusentals människor i storstadsområdena tvingas flytta, den fjärdedel som tjänar minst.
– Det är fullkomligt absurdt och fullkomligt orimligt. Hyrestaket finns just för att förhindra att fastighetsägare, framförallt de privata, ska utnyttja bostadsbristen och att hyresgästen ska drabbas av den. Det är själva fundamentet till att det finns till.