För snart två år sedan bestämde företrädare för den stockholmska allmännyttan, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen att införa en ny modell för hyressättning i Stockholms stad. Det som bestämdes var att tona ner byggnadsårets betydelse för hyran och istället uppvärdera lägets betydelse. Det enda konkreta resultatet av beslutet var att en ”attraktivitetskarta” med hänsyn till ”de boendes värderingar” presenterades.

Inspirationen till Stockholmsmodellen har man fått från Malmö. Tanken är att man med hjälp av enkla mätvärden på ett stort antal egenskaper, cirka 150 stycken i Malmömodellen, ska kunna beräkna hyran. Resultatet blir detsamma varje gång med samma uppsättning mätvärden vilket ska borga för objektivitet och rättvisa. Att man under resans gång tvingas göra ett stort antal subjektiva val när man fastställer den enskilda egenskapens värde låtsas man inte om.

Stockholmsmodellen ska enligt uppgift ha prövats under lång tid. Man har helt enkelt testat olika uppsättningar mätvärden och antaganden för att se varthän det barkar med hyran. Inga resultat från arbetet har offentliggjorts.

Det går dock att få en uppfattning om realismen i Stockholmsmodellen genom egna tester, åtminstone vad gäller hyresbilden inom Stockholms allmännyttiga bolag. Ett bra dataunderlag finns hos Hyresnämnden och med det som utgångspunkt går det att testa vad läge och standard betyder för hyrorna inom olika områden och standardklasser. Det datamaterial som används här utgörs av Svenska bostäders och Stockholmshems bestånd 2010 av icke ombyggda lägenheter.

Familjebostäders bestånd har inte tagits med på grund av att deras hyror inte presenteras i digitalt bearbetbart skick. Att de ombyggda lägenheterna inte tas med beror på dålig datakvalitet. Bolagen är genomgående dåliga på att ange ombyggnadsår och ombyggnadens omfattning.

Totalt omfattar genomgången drygt 40 000 lägenheter från 517 fastigheter. Alla hyror har räknats om till så kallad normhyra, vilket gör hyrorna jämförbara oavsett lägenhetsstorlek. Hyrorna har också grupperats utifrån läge och byggnadsår. För läget har fyra områden använts. För respektive område finns också angivet de områdeskoder (A–K) som Stockholmsmodellen förespråkar. Byggår används som ett indirekt mått på standarden och här redovisas fem grupper.

Den högsta hyran uppgick till knappt 1 700 kr/kvm och år (10 800 kr/mån för en trea) i innerstadens bestånd från 00-talet. Den lägsta hyran var knappt 900 kr/kvm och år (5 600 kr/mån för en trea) och den lägenheten hittar man i ytterstadens miljonprogramområden. Hyresspridningen är stor och det som är karaktäristiskt är att hyrorna avtar med avstånd från centrum och med stigande ålder. Något annat var väl inte att vänta? Resultaten kan ni se i tabell A.

Det är nu fullt möjligt att beräkna en framtida hyresstruktur. Antagandena i den här artikeln bygger på den matris som parterna har tillämpat vid hyresförhandlingarna sedan 2004 bland annat som grund för lägesdifferentieringar. Enligt den matrisen ska lägesskillnaderna vara drygt 30 procent mellan inner- och ytterstad och cirka 20 procent mellan nyproduktionsbebyggelse och miljonprogramsbebyggelse.

Från tid till annan talas det om att Stockholmsmodellen enbart är ett fördelningsverktyg och dess tillämpning inte ska påverka den totala hyressumman, ”nollsummespel”. Resultatet av ett nollsummespel blir att hyrorna i lägenheter som byggts de senaste 10 åren måste sänkas runt 20 procent samtidigt som hyrorna i det äldre beståndet i innerstad och närförort måste höjas med drygt 30 procent och i närförort med 20 procent.

Från Fastighetsägarna Stockholm har man kategoriskt påpekat att Stockholmsmodellen inte medför sänkta hyror i någon del av beståndet. Nollsummespel är uteslutet. Vad blir resultaten? Jo, hyrorna måste höjas kraftigt över hela linjen. Den totala hyressumman ökar med drygt 30 procent och framför allt stadens äldre bestånd drabbas av skyhöga höjningar, 60–80 procent i några fall. Ni kan själva se resultaten i tabell B.

Den fördelningsmatris som tillämpats i senare års hyresförhandlingar i kombination med Stockholmsmodellens grundtankar leder till helt verklighetsfrämmande resultat. Därför är det dags att skrota Stockholmsmodellen och istället ta itu med hyresrättens och hyressättningens verkliga problem; den usla servicenivån, det dåliga underhållet och det undermåliga boendeinflytandet. När detta är löst kan vi börja diskutera hyresförändringar.