Stockholms hyresgäster är satta under press från två håll. Först och främst har stadens hyresvärdar, såväl privata som kommunala, på allvar börjat tillämpa den nya hyreslagstiftningen som säger att de kommunala bostadsbolagen ska arbeta med marknadsmässiga avkastningskrav. Till detta kommer att Stockholmsmodellen, den nya modellen för ”rättvisare” hyror, har börjat tillämpas. Det samlade resultat blir förödande.

Fastighetsägarna yrkar på rekordhöga höjningar av hyrorna inom vissa områden eftersom yrkandena getts en profil à la Stockholmsmodellen: Ju närmare centrum, desto högre höjningskrav. Yrkandena följer Stockholmsmodellkartan där staden delas in i 10 olika klasser. Mycket talar för att liknande krav kommer att ställas under en följd av år innan Stockholmsmodellen har slagit igenom helt och hållet.

De genomsnittliga yrkandena ligger en bit över tidigare års yrkanden. Den geografiska differentieringen gör ont värre. Det är inte bara innerstaden som drabbas. Från områden som Tallkrogen och Svedmyra i söderort och Ängby och Mariehäll i västerort slutar yrkandena på dryga fem procent, för att kulminera i innerstaden på nära sju procent.

Yrkandena i tabellen är genomsnittsvärden, vilket innebär att för vissa fastigheter kan kraven vara en à två procentenheter högre. Maken till hyreshöjningskrav har inte framställts tidigare, inte ens när det rådde en extremt hög inflation.

Hyreshöjningskraven är resultatet av två samverkande faktorer. Först och främst handlar det om att de kommunala bolagen ska arbeta affärsmässigt med marknadsmässiga avkastningskrav vilket höjer den totala hyressumman. Därefter tillämpas Stockholmsmodellen för fördelningen av hyressumman enligt det poängräkningssystem som Hyreskommittén presenterade i maj 2011 och som också Hyresgästföreningen ställde sig bakom.

Man slås av att yrkandena från de kommunala bolagen och Fastighetsägarna är så lika. Naturligtvis har de sneglat på varandra. De förefaller att samköra numera.

Avkastningskraven är en återspegling av ägarnas förväntningar på bolagen. Numera råder ingen skillnad mellan kommunala och privata fastighetsbolag i det avseendet. Kommunala och privata bolag ska drivas på samma villkor. Den vinst som ett privat bolag tar hem, ska också det kommunala bolaget sträva efter. Det finns ett mått på den här strävan, det kallas direktavkastning och den beräknas som driftnettot i förhållande till fastigheternas marknadsvärde. Driftnettot är vad som blir över när drift- och underhållskostnader dras från hyresintäkterna.

Direktavkastningen studeras av dem som funderar på att satsa pengar i fastigheter. Det finns bra statistik för hur hög direktavkastningen har varit. År 2010 varierade direktavkastningen mellan 1,0 och 1,5 procent i de tre stora kommunala bolagen. Genomsnittet för landet låg på 2,3 procent.

För att komma upp till riksgenomsnittet skulle bolagen behöva höja sina intäkter med i genomsnitt 16 procent, eller i reda pengar 1 miljard kronor i de tre bolagen sammantaget. Årets yrkande är bara en bit på vägen till den nivån. Vi kan därför räkna med liknande höjningskrav under de kommande åren.

Detta är bakgrunden till stadshusets marschorder till de kommunala bolagen.

Stockholmsmodellens poängsystem ger höga poäng (lika med hög hyra) till centralt belägna fastigheter och moderna eller moderniserade fastigheter. De presenterade hyreshöjningskraven i olika delar av staden speglar modellens intentioner. Men liksom när det gäller den totala hyresnivån kommer det också att finnas skillnader inom respektive område. De fastigheter som har ett ofördelaktigt utgångsläge är framför allt de som upprustats sedan slutet av 1970-talet och framåt. Stockholmsmodellen premierar nämligen modernitet.

Modellen förutsätter höjningar på mellan 20 och 30 procent inom innerstad och närförort. Inte ens ytterstadens bestånd går säkert, även om höjningarna blir mindre där.

Årets yrkanden på hyreshöjningar innebär en konkretisering av den nya hyreslagstiftningen och Stockholmsmodellen. Nu börjar konturerna för Stockholms nya hyreskarta att skönjas. De närmaste åren kommer bilden att klarna, kartan kommer att bli allt mer distinkt och den kommer mer och mer att likna kostnadsbilden för bostadsrätterna. Om några år har vi marknadshyror.